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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

为了让“心头肉”恒大汽车活下去，许家印费尽心思。

4月24日晚，中国恒大（03333.HK）与恒大汽车（00708.HK）双双宣布，中国恒大拟收购恒大汽车手中47个住宅及物业发展项目，初始代价2元。

恒大汽车表示，完成交易后，除在短期内继续持有天津项目及南宁项目外，恒大汽车将专注投入新能源汽车研发及生产工作。

值得一提的是，由于资金不足，天津工厂暂缓生产恒驰5，计划于2023年5月恢复生产。

此外，恒大汽车还表示，剥离地产业务后，将有助于聚焦新能源，以此提升公司估值、吸引投资者筹得资金。

47个项目为何只值2块钱？

公告显示，此次恒大汽车剥离的47个项目包括：21个恒大养生谷项目、5个恒大健康城项目、21个各类物业开发项目，项目位于西安、郑州、南通、重庆、武汉、扬州等多个城市，均为住宅及物业发展项目。

据独立物业估值师今年2月评估，47个住宅及物业发展项目的估值约为601.54亿元。出售成功后，恒大汽车将借此录得出售收益247.89亿元。

为何项目估值超600亿、又有出售收益247.89亿，最后47个项目只卖了2元？

搜狐财经梳理公告发现，这47个项目已经成为恒大汽车的负累。截至2022年底，持有47个项目的目标集团未经审核负债净额约为247.89亿元。

图片来源：中国恒大公告

这意味着，中国恒大若用2元接手这些项目的同时，也承接了项目负债247.89亿元。这笔交易对于恒大汽车来说，能甩掉247.89亿元负债，相当于一笔收益。

对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜对搜狐财经表示，601.54亿的估值按照货值为基础的，后续还要大量投资建设才能形成销售。再加上项目本身还有大量负债，而且与实际控制人恒大集团的交易也属于关联交易，所以交易价格和条件在很大程度上是按需订制。

恒大汽车也表示，“由于出售事项需要支付的名义代价仅为2元，公司预计将不会从该笔出售中获得任何所得款项净额。”

此外，在甩掉47个项目后，恒大汽车还短期持有在天津及南宁各持有一个住宅及物业发展项目。

其预计，天津项目的住宅单位将于2023年6月底前交付，因此，持有天津项目的公司将不构成出售集团的一部分。至于南宁项目，恒大汽车正与有关各方进行磋商，希望尽快完成出售持有南宁项目的公司。

养生谷项目曾是营收主力

追溯发现，这47个地产项目来自于恒大汽车前身——恒大健康。

在更名恒大汽车前，恒大健康主要负责运营中国恒大的大健康业务，主要收入来源是通过养生谷等项目开发，打通原有地产、医疗保健的关系，即打着养老旗号卖房子换钱。

2018年，许家印开始追寻新能源造车梦，并通过恒大健康在全球一路收购，一路整合，加速布局新能源汽车上下产业链。恒大健康自此成为恒大集团旗下的“造车平台”。

2020年7月，恒大健康宣布更名为“恒大汽车”，同时推进新能源汽车研发、生产与销售，以及健康管理产业。彼时，中国恒大对外表示，更名后，原恒大健康旗下的业务都还在，不会将健康管理分部划归中国恒大管理。

不过，健康管理分部依然是恒大汽车主要收入来源。财报显示，2019年、2020年，恒大汽车健康管理营收分别为49.75亿、152.68亿，增幅达208%，主要原因是恒大养生谷收入大幅增加。与此同时，健康管理分部占恒大汽车总营收比重为88.28%、98.79%。

相比之下，恒大汽车新能源汽车分部的收入，几乎可以忽略不计，在2019年、2020年分别获得6.6亿元、1.88亿元营收，占总营收比重11.72%、1.21%。到了2021年中期，健康管理收入占比提高至99.47%，恒大汽车占比仅为0.53%。

这意味着，恒大汽车虽然以“汽车”命名，但真正的主营业务是靠着养生谷项目赚钱的健康管理业务。

欲聚焦新能源，提升估值引战投

既然如此，恒大汽车为何要将养生谷等项目剥离出去？

在4月24日公告中，恒大汽车表示，“新能源汽车分部牵涉庞大资本承担，加上考虑到集团的现有资源，向养生谷项目进一步投入资源不符合去杠杆的整体战略，并可能对恒大汽车发展新能源汽车带来限制。”

在中国恒大看来，剥离地产业务，还能令恒大汽车聚焦新能源汽车业务，借此提升估值、吸引投资。

“考虑到投资者对主要从事新能源汽车分部的联交所上市公司的近期取向，董事会认为恒大汽车的估值，可将恒大汽车的业务集中在新能源汽车分部，而有助于吸引投资者加盟恒大汽车并筹得资金。”中国恒大方面称。

事实上，恒大汽车正急需资金实现复工复产。造车5年，恒大汽车旗下唯一投产的车型是恒驰5，且目前只交付了900辆。

早在2021年底，恒大汽车总资产595.21亿元，总负债588.3亿元，已接近资不抵债。由于流动资金紧张，为了能维持基本的业务运营，恒大汽车已采取裁员等消减成本的措施，但仍未能避免停产。

“于4月24日，由于资金不足，恒大汽车的天津工厂暂缓生产恒驰5”，恒大汽车方面最新透露。换句话说，恒大汽车正处于全面停产状态。

恒大汽车直言，若能寻求到超过290亿元融资，将帮助恒大汽车推出多款旗舰车型，并最终实现量产。

从目前来看，恒大将这290亿元融资寄希望于提供恒大汽车估值、引进战投。

不过，资本市场对新能源汽车企业的的评估体系正在面临重构。

截至目前，小鹏汽车市值80.15亿美元，蔚来汽车市值为139.87亿美元，理想汽车市值为236.39亿美元，比上市之初的最高点跌去大半。

这三家企业被称为中国造车新势力的代表，无论是车型数量还是产能都远高于恒大汽车。如今，三家企业估值已纷纷大跌，还未实现量产的恒大汽车又能获取多少估值？

此外，恒大汽车因未按时披露2021年报，已停牌超12个月。根据港交所规定，对于连续停牌18个月的证券，港交所可对其摘牌。也就是说,恒大汽车若未在今年9月30日前复牌，则将面临退市。

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