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比销售更重要的是利润，比利润更重要的是现金流。从新城控股近期发布的2022年度业绩来看，无论是利润还是现金流，都保住了。2022年，新城控股实现营业收入1154.57 亿元，实现净利润13.94亿元，公司通过关键节点冲刺等方式，实现1329亿元的全口径资金回笼。在A股超半数上市房企盈利亏损的情况下，新城控股这份成绩单在民营房企乃至整个房地产行业都可圈可点。这些成绩的取得并非偶然，作为房地产行业示范民营房企，新城控股恪守稳定安全的财务基本面，不断优化债务结构，在偿债方面坚持底线思维，根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务提前或到期偿付。2022年，新城控股的“双轮驱动”战略也经受住了考验，成为公司抵御行业下行、助力穿越周期的利器。

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助力经营性现金流稳定提及新城控股，总绕不开“双轮驱动”四个字。过去，不少人对这种模式还有一丝疑惑和茫然，但经历了2022年，“双轮驱动”的优势已经显而易见。2022年，新城控股旗下商业品牌吾悦广场数量持续增加，年内完成15座吾悦广场开业，保持了较快的发展势头。截至报告期末，新城控股在全国140个城市布局194座吾悦广场，开业面积约1319.74万平方米，出租率高达95.13%。由于吾悦广场规模持续扩大，报告期内，新城控股的商业运营总收入首次破百亿元，达到100.06 亿元，同比增长15.82%。同时，截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。商业运营为新城控股带来持续现金流的同时，还拉高了公司的整体毛利率。最近几年，房地产行业“增收不增利”的情况普遍存在，究其原因，地产开发业务毛利率逐年下降，不少业内人士均认为，未来房地产开发业务毛利率将基本保持在15%左右。对比之下，商业运营的利润表现则更为可观。以新城控股为例，2022年，其出租管理业务的毛利率高达72.6%，商管业务对集团整体毛利的贡献比例从2021年的16.83%进一步提升到了28.95%。这也是过去一年新城控股在行业发展举步维艰的情况下保持盈利为正的重要原因。2023年，新城控股管理层也给商业板块制定了新的目标，即计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。此外，3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。值得关注的是，这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域。业内人士分析认为，该政策对于商业地产公司而言意义重大，作为双轮驱动代表性公司，如果上述政策落地，新城控股有望从中受益。业绩会上，新城控股管理层也对此表示，国家发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的广场都能够满足，目前正在积极沟通，希望尽快把REITs这件事情做成。

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助力融资性现金流提升商业运营除了本身能够为公司贡献稳定现金流，优质的底层资产毫无疑问是新城控股抵御“寒冬”的利器。目前，在新城控股布局的近200座吾悦广场中，有65%位于一二线及优质三线城市，如王晓松所言，这些商场一方面每年能带来稳定的经营性现金流，另一方面可以为公司融资性现金流带来帮助。2022年，吾悦广场经营性物业贷持续落地，据管理层介绍，2022年新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，替换金额约64亿元，为融资性现金流提供了重要补充。此外，作为去年首批优质民营房企，新城控股优先获得监管支持进行发债融资，先后发行10亿元2022年度第一期中期票据、10亿元2022年度第二期中期票据及20亿元2022年度第三期中期票据。同时，在多数房企美元债停发的大背景下，新城控股完成境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元。得益于多元融资渠道的畅通，截至2022年末，新城控股整体平均融资成本进一步下降至6.52%。在融资资源方面，新城控股还有底牌未出。按照管理层的说法，吾悦广场融资余额约为260亿元，但整个吾悦广场资产接近1200亿元，因此吾悦广场从三个方面可以进一步提升融资资源：首先，部分资产可以进一步提高抵押率；其次，有近50座广场没有融资，可以形成融资增量；另外，有部分吾悦广场虽然没有开业但是已经投入了大部分成本投入，随着开业增加也会有所新增。此外，今年3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目。对于此次定增，管理层在业绩会上也做出回应称，定增计划已经在3月13日通过董事会审议，3月29日通过股东大会审议，会以最快的速度上报到交易所，申请注册。在董事长王晓松看来，未来，公司依然坚持住宅和商业两个方向不变。在开发端，新城控股要做“手艺人”“服务者”，要有过硬的产品、优秀的供应链、强大的营销能力；在商业端，要从空间运营转变成用户运营，将招商思维转变成经营思维。无论是开发业务还是商业业务，希望做到长期主义，不过多关注短期目标。在业内，新城控股一直奉行“骆驼精神”，在此次业绩交流会上，新城控股董事长王晓松也表示：“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方”。在经历了充满挑战的2022年后，相信新城控股已轻装上阵。

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